Steuertricks beim Neubau

Wenn es eine Sache gibt, die das Thema Steuern ätzend macht, ist es, dass es oft unmöglich zu sein scheint, auf die Fragen, die man so hat, klare Antworten zu finden, die man auch versteht. 

Genau da kommen wir ins Spiel. 

Ihr habt nämlich die Möglichkeit, uns hier eure Fragen zu stellen, die wir dann auf YouTube beantworten – so, dass man es auch versteht. 

Dieses Mal geht es ums Thema Neubau:

Eine Sache müssen wir aber noch klären, bevor wir genauer ins Thema einsteigen können.  

Und zwar: geht es um einen Neubau, der vermietet werden soll oder um einen, in den man selbst einzieht. 

Zieht man selbst ein, ist das Ganze nämlich sehr überschaubar. 

Ihr könnt dann erst Kosten absetzen, nachdem ihr eingezogen seid und dann auch nur die Arbeits- und Fahrtkosten von Handwerkern. 

Auf dem Material bleibt ihr also sitzen, das ist euer “Privatvergnügen”. 

Die Arbeitskosten könnt ihr dann als Handwerkerkosten in eurer Einkommensteuererklärung ansetzen – übrigens genau so, wie bei Immobilien, die kein Neubau sind oder die euch gar nicht gehören, sondern die ihr mietet. 

Aber das könnt ihr auch nur dann, wenn ihr unbar bezahlt, also per Überweisung und wenn ihr eine Rechnung habt, die den Anteil der Arbeits- und Fahrtkosten ausweist. 

Handwerker sind übrigens verpflichtet, euch so eine Rechnung auszustellen. 

Wenn das in eurer Rechnung also nicht gesondert ausgewiesen ist, könnt ihr verlangen, dass der Handwerker das noch nachliefert. 

Sollte sich das schwierig gestalten, könnt ihr einen Anteil schätzen, aber ob das Finanzamt das dann anerkennt, kann niemand sagen. 

Deshalb ist es gut, direkt bei Rechnungsstellung auf den Ausweis zu bestehen, um da nachher keine Probleme zu bekommen. 

Wie genau ihr das macht und was dann dabei rumkommt, haben wir euch aber hier schon genauer gezeigt, deshalb gehen wir darauf an dieser Stelle nicht weiter ein. 

Spannender ist es also, wenn ihr neu baut, um dann zu vermieten. 

Hier geht tatsächlich deutlich mehr und gibt es auch mehr zu beachten. 

Gehen wir mal davon aus, dass ihr eine komplett neue Immobilie auf einem Grundstück baut, das ihr gekauft habt.

Dann könnt ihr euch die anteilige Aufteilung der Kosten auf das Grundstück und das Gebäude, die man normalerweise machen muss, um die Abschreibungen zu ermitteln, sparen. 

Denn ihr habt ja ein leeres Grundstück gekauft und habt damit die Anschaffungskosten für euer Grundstück schon. 

Die könnt ihr nicht abschreiben, weil sich Grundstücke ja nicht abnutzen. 

Für das Gebäude habt ihr dann nicht Anschaffungskosten wie beim Kauf einer bestehenden Immobilie, sondern stattdessen Herstellungskosten. 

Alles, was ihr macht, um die Immobilie in einen bezugsfertigen Zustand zu versetzen, zählt zu diesen Herstellungskosten. 

Die werden abgeschrieben, genauso wie die Anschaffungskosten beim Kauf einer bestehenden Immobilie. 

Und da gehen dann auch die Materialien und es gibt keine Deckelung wie bei den Handwerkerkosten für selbstgenutzte Immobilien. 

Aber nicht mit den bekannten 2 % pro Jahr, also über 50 Jahre, sondern seit 2023 mit 3 %. 

Das heißt, ihr könnt die Immobilie schneller abschreiben, also mehr Aufwand pro Jahr steuerlich gegenrechnen. 

Aber das ist nicht die einzige steuerliche Begünstigung, die ihr nutzen könnt, wenn ihr neuen Wohnraum schafft. 

Es gibt nämlich zusätzlich noch Sonderabschreibungen. 

Ihr könnt im Jahr der Fertigstellung und in den drei Jahren danach zusätzlich zu der normalen Abschreibung auch noch Sonderabschreibungen von bis zu 5 % pro Jahr geltend machen. 

Insgesamt also maximal 20 %. 

Wenn ihr das macht, habt ihr natürlich weniger Abschreibungsvolumen für die normale Abschreibung. 

Ein kleines Beispiel, damit das leichter zu verstehen ist: 

Habt ihr Herstellungskosten von 500.000 €, dann ist die jährliche Abschreibung 15.000 €, weil 500.000 € mal 3 %. 

Sagen wir mal der Einfachheit halber, dass das Haus am 1.1.2025 fertiggestellt wurde. 

Dann könnt ihr bis 2057 jedes Jahr 15.000 € Abschreibung geltend machen und habt so insgesamt 495.000 € geltend gemacht. 

Die übrigen 5.000 € werden dann in 2058 angesetzt. 

Wenn ihr jetzt aber die Sonderabschreibungen nutzt, sieht das Ganze anders aus. 

Ihr habt dann in den Jahren 2025, 2026, 2027 und 2028 zusätzlich zu den 15.000 € noch Sonderabschreibungen in Höhe von jeweils 25.000 €. 

Damit habt ihr dann Ende 2028 schon 160.000 € abgeschrieben. 

Die restlichen 340.000 € werden dann jetzt wieder mit den bekannten 15.000 € pro Jahr weiter abgeschrieben. 

Ende 2050 habt ihr dann schon 490.000 € abgeschrieben. 

Die restlichen 10.000 € werden dann in 2051 abgeschrieben. 

Damit seid ihr also schon 7 Jahre früher durch. 

Allerdings müsst ihr einige Voraussetzungen erfüllen, damit ihr diese Sonderabschreibungen auch wirklich in Anspruch nehmen könnt. 

Es gibt einen ganz eigenen Paragraphen dafür und der ist auch nicht gerade kurz oder einfach. 

Deshalb solltet ihr einmal vorab mit einem Steuerberater klären, ob ihr die Sonderabschreibungen auch wirklich nutzen könnt, falls ihr damit plant. 

Wenn ihr so oder so bauen wollt und die Sonderabschreibungen vielleicht nur als “nice to have” seht, dann merkt ihr spätestens bei der Steuererklärung, ob das Finanzamt die Sonderabschreibungen bei euch anerkennt oder nicht. 

Die wichtigsten Voraussetzungen aber einmal in vereinfacht runtergebrochen: 

Der Bauantrag muss zwischen dem 1.9.2018 und dem 31.12.2021 oder zwischen dem 1.1.2023 und dem 30.9.2029 gestellt worden sein. 

Für im zweiten Zeitraum gestellte Bauanträge muss das Gebäude die Kriterien eines “Effizienzhaus 40” mit Nachhaltigkeits-Klasse erfüllen, nachgewiesen wird das mit dem Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude. 

Und das Ganze muss zu Wohnzwecken vermietet sein und zwar im Jahr der Herstellung und in den folgenden neun Jahren. 

Gratis Familie oder Freunde dort wohnen lassen oder eine Ferienwohnung draus machen, funktioniert also nicht. 

Für Wohnungen, deren Bauantrag im ersten Zeitraum gestellt wurde, dürfen die Herstellungskosten maximal 3.000 € pro Quadratmeter betragen. 

Die Sonderabschreibungen können aber für Herstellungskosten von maximal 2.000 € pro Quadratmeter berechnet werden. 

Und ja – das ist so nervig, wie es klingt. 

Ist der Bauantrag im zweiten Zeitraum gestellt worden, dann dürfen die Herstellungskosten bei maximal 5.200 € liegen, wobei die Berechnungsbasis für die Sonderabschreibungen maximal 4.000 € pro Quadratmeter ist. 

Entfällt eine der Voraussetzungen im Nachgang, zum Beispiel, weil ihr nach drei Jahren beschließt, selbst einzuziehen, dann müssen die Sonderabschreibungen rückgängig gemacht werden. 

Das ist nicht nur nervig, sondern auch aufwändig und kann euch auch vor ganz schöne finanzielle Hürden stellen, deshalb solltet ihr euch schon relativ sicher sein, dass ihr den vollen Zeitraum vermieten werdet, wenn ihr die Sonderabschreibungen nutzen wollt. 

Oh und eine kleine Side Note noch an der Stelle: Vermietet ihr im Rahmen eines Unternehmens, dann müsst ihr euch auch noch mit der sogenannten De-minimis-Verordnung auseinandersetzen. 

Das führt aber vieeel zu weit und wollten wir deshalb nur kurz erwähnen. 

Zum Abschluss geht’s noch schnell um die laufenden Kosten: Instandhaltungen und Unterhaltskosten wie Strom, Gas, Wasser, Grundbesitzabgaben, Versicherungen und Darlehenszinsen, könnt ihr beim Neubau genauso absetzen wie bei allen anderen Immobilien auch. 

Wenn ihr nicht wisst, was da alles geht, grabt euch mal ein bisschen durch unsere Immobilien Playlist. 

Wir hoffen, dass ihr jetzt nicht zu erschlagen seid und freuen uns auf eure Kommentare und Abos auf YouTube – und darauf, euch nächste Woche wiederzusehen, bis dann!

Hinweis: Bei unseren Videos und Beiträgen handelt es sich nicht um steuerliche Beratung. Auch erheben unsere Videos und Beiträge keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir formulieren hier einfach und verständlich, daher erheben wir auch keinen Anspruch auf steuerrechtlich vollkommen korrekte Begrifflichkeiten. Für steuerliche Beratung wendet euch bitte an euren Steuerberater.