DU brauchst KEINE Immobilien GmbH!

Wenn ihr Unternehmer seid oder werden wollt oder aber euch für den Vermögensaufbau interessiert, habt ihr bestimmt schon mal von ihr gehört: Die vermögensverwaltende GmbH. 

Ganz viele Leute werfen mit diesem Begriff um sich, ohne eigentlich genau zu wissen, was damit gemeint ist. 

Manche bezeichnen Holdings als vermögensverwaltende GmbH, manche bezeichnen Aktien GmbHs als vermögensverwaltende GmbH, aber eigentlich ist das alles nicht wirklich das, was damit gemeint ist. 

Der Begriff hängt nämlich eigentlich mit der sogenannten erweiterten Gewerbesteuerkürzung zusammen. 

Die sorgt dafür, dass die GmbH keine Gewerbesteuer zahlen muss, obwohl das eigentlich vom Grundsatz her alle GmbHs tun müssen, weil die GmbH nun mal von ihrer Natur her gewerblich ist. 

Und die gibt es dann, wenn eine GmbH einfach nur Immobilien verwaltet. 

Die vermögensverwaltende GmbH ist also eigentlich eine Immobilien GmbH. 

Wenn eine GmbH nichts anderes macht, als Immobilien zu verwalten und ganz normal zu vermieten, dann muss die GmbH überhaupt gar keine Gewerbesteuer zahlen, sondern nur noch die 15 % Körperschaftsteuer. 

Was aber viele nicht wissen: Es ist nicht so, dass die GmbH gar nichts Anderes machen darf als das. 

Die GmbH darf nicht alles Mögliche machen, was man vielleicht normalerweise so mit einer GmbH macht, ja. 

Aber es gibt einige Dinge, die man mit einer Immobilien GmbH machen kann, ohne dass diese erweiterte Gewerbesteuerkürzung verloren geht - solange diese Dinge nicht gewerblicher Natur sind. 

Das ist zum Beispiel Investieren in Wertpapiere in einem “normalen” Umfang. 

Also wenn man jetzt jeden Tag “Super-Profi-Trading" macht, könnte es zu Problemen kommen, weil auch Trading gewerblich werden kann und das dann dazu führen würde, dass die erweiterte Gewerbesteuerkürzung nicht mehr genutzt werden darf. 

Aber wenn man “ganz normal” zum Beispiel in Aktien oder ETFs investieren will, damit das Geld, was in der GmbH liegt, auch noch weiterarbeiten kann, ist das kein Problem. 

Aber hier haben wir dann schon den zweiten und so ziemlich häufigsten Denkfehler, zumindest was das Steuerrecht angeht: Auf das, was man dann damit verdient, muss man aber ganz normal Gewerbesteuer zahlen wie in jeder anderen GmbH auch! 

Die erweiterte Gewerbesteuerkürzung bezieht sich also nur auf die Immobilien, nicht auf andere Dinge, mit denen die GmbH Geld verdient. 

Klar, bei Gewinnen aus dem Verkauf von Aktien stört das jetzt vielleicht nicht so sehr, weil es hier ja die 95 %ige Steuerbefreiung gibt, sodass man sowieso kaum Steuern zahlt. 

Aber wenn es um Dividenden oder Gewinne aus dem Verkauf von ETFs zum Beispiel geht, dann müssen die vollen Steuern, also 15 % Körperschaftsteuer und ca. 15 % Gewerbesteuer darauf gezahlt werden. 

Das ist also nach wie vor mehr als im Privatvermögen, denn da gibt es ja die Kapitalertragsteuer von 25 % zuzüglich Soli, also dann insgesamt 26,375 % und gegebenenfalls Kirchensteuer. 

Und was man auch nicht vergessen darf, ist, dass das Depot dann Teil der GmbH ist - fährt also die GmbH vor die Wand, steht es im Zweifel also auch schlecht um das Depot. 

Wichtig zu wissen ist auch noch, dass das Mitvermieten von anderen Dingen als der Immobilie selbst zum Problem werden kann, das sollte man also dann im konkreten Fall unbedingt mal mit einem Steuerberater abklären. 

Auch aufpassen muss man, wenn es um Stromeinspeisungen geht, also auch das sollte man unbedingt einmal mit einem Steuerberater angucken. 

Die dritte und wirklich allergrößte Stolperfalle, die uns immer wieder begegnet, ist, dass nicht gut überlegt wird, ob sich die vermögensverwaltende GmbH auch wirklich lohnt. 

Das Problem hierbei ist, dass eine GmbH nun mal Kosten produziert. 

Nicht nur, dass sie laufend bestimmte Beiträge und Gebühren zahlen muss, die Privatpersonen so nicht haben. 

Alleine die Gründung kostet nicht gerade wenig Geld und vor Allem auch Zeit, die man als Opportunitätskosten mitberücksichtigen sollte. 

Und dann hat eine GmbH auch einfach mehr Pflichten als eine Privatperson – es muss eine Buchhaltung erstellt werden, ein Jahresabschluss, eine Körperschaftsteuererklärung, eine Gewerbesteuererklärung, eine Umsatzsteuererklärung, eine Offenlegung oder Hinterlegung und all das sorgt natürlich auch für mehr Papierkram von Behörden, der geprüft werden will. 

Die allermeisten Leute können das aber nicht selbst, weil eine GmbH eben immer bilanzieren muss und keine noch eher “einfache” Einnahmen-Überschuss-Rechnung machen kann. 

Das heißt dafür muss dann in der Regel auch noch ein Steuerberater bezahlt werden. 

Im Privatvermögen ist die Vermietung verhältnismäßig einfach. 

Im ersten Jahr bei der Ermittlung der Abschreibungsgrundlage und beim erstmaligen Eintragen aller Kosten, ist es zwar vielleicht etwas aufwändig und komplizierter, aber danach ist die jährliche Anlage V oft schnell gemacht, wenn sich nicht groß was ändert. 

Dann passt man ein paar Werte an und hat es hinter sich. 

Außerdem können das zum Beispiel auch Lohnsteuerhilfevereine betreuen und manche Steuerapps bieten da auch eine gute Unterstützung. 

Die sind aber bei der GmbH als kostengünstigere Option raus. 

Deshalb lohnt sich eine vermögensverwaltende GmbH in der Regel erst, wenn man mehrere oder eben sehr teure Immobilien hat, die auch ordentlich Erträge erwirtschaften. 

Die kleine Eigentumswohnung als Kapitalanlage für die Rente ist meistens besser im Privatvermögen aufgehoben – auch weil sie da nach 10 Jahren auch problemlos verkauft werden kann, ohne dass dann noch Steuern anfallen. 

Die letzte Falle ist nämlich, dass Leute oft nicht weit genug in die Zukunft denken oder sich eben zu sicher sind, dass sie wissen, wie ihre Zukunft verlaufen wird. 

Liegt eine Immobilie in einer GmbH, kann sie nicht mehr steuerfrei verkauft werden, egal wie lange sie schon da ist. 

Wenn ich also jetzt lieber Geld hätte als eine Immobilie, weil irgendetwas Unvorhergesehenes passiert ist, kriege ich die Immobilie nicht ohne Steuern los. 

Es gibt zwar Modelle mit Holdingstrukturen, bei denen man dann einzelne Immobilien in jeweils eigene GmbHs legt und dann statt der Immobilie einfach die ganze GmbH zu 95 % steuerfrei verkauft, aber das lohnt sich natürlich in noch weniger Fällen, weil jede zusätzliche Gesellschaft wieder neue Kosten produziert. 

Außerdem muss man beim Verkauf einer Immobilie aus einer GmbH heraus aufpassen, dass man sich nicht durch diesen Verkauf die erweiterte Gewerbesteuerkürzung kaputt macht. 

Damit es die gibt, muss man nämlich das gesamte Jahr über in der GmbH mindestens eine Immobilie gehabt haben. 

Wenn ich also zum Beispiel meine aktuell einzige Immobilie in der GmbH im Dezember verkaufe und erst im nächsten Jahr eine neue kaufe, dann entfällt die Gewerbesteuerkürzung für das komplette aktuelle Jahr und die GmbH muss alles – inklusive Verkauf der Immobilie – mit den vollen 30 % versteuern. 

Ihr seht also – ganz so einfach ist es nicht und ihr solltet euch genug Gedanken machen und am besten mit einem Steuerberater durchsprechen, ob eine vermögensverwaltende GmbH in eurem Fall sinnvoll sein könnte. 

Schreibt uns doch mal in die Kommentare auf YouTube, ob ihr über eine vermögensverwaltende GmbH nachdenkt und euch das hier dabei geholfen hat und lasst gerne ein Like und ein Abo da.

Bis nächste Woche, ciao!

Hinweis: Bei unseren Videos und Beiträgen handelt es sich nicht um steuerliche Beratung. Auch erheben unsere Videos und Beiträge keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir formulieren hier einfach und verständlich, daher erheben wir auch keinen Anspruch auf steuerrechtlich vollkommen korrekte Begrifflichkeiten. Für steuerliche Beratung wendet euch bitte an euren Steuerberater.