Immobilien-Besitzer? SO sparst DU Steuern!
- vor 4 Tagen
- 4 Min. Lesezeit
Für den Otto-Normal-Verbraucher gibt es nicht ganz so viele Steuertipps, das dürftet ihr schon mitbekommen haben, wenn ihr schon das ein oder andere Video von uns gesehen habt.
Aber man muss auch nicht unbedingt ein Unternehmen gründen, um mehr Spielraum zum Steuern sparen zu bekommen.
Denn auch für Immobilien gibt es doch den ein oder anderen Trick, um die Steuerlast zu drücken - auch wenn noch lange nicht so viele wie im Internet oft gerne getan wird.
Der allerallerwichtigste Punkt ist erst mal der Standard: Alles absetzen, was auch absetzbar ist und das bedeutet eben auch alle Belege sammeln, die für die Steuererklärung wichtig sind.
Bei selbstgenutzten Immobilien ist das nicht soo viel.
Im Wesentlichen sind das Handwerkerrechnungen und Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen.
Darum soll es hier aber nicht gehen, deshalb schaut euch einmal dieses Video hier an, wenn ihr Selbstnutzer seid.
Wenn ihr aber vermietet, kann da schon einiges zusammenkommen.
Denn grundsätzlich sind dann alle Kosten, die ihr für die Immobilie habt, auch steuerlich absetzbar – auch sowas wie Fahrten zur Immobilie zum Beispiel also.
Entweder mit den Pauschalen oder mit den tatsächlichen Fahrtkosten.
Bei Letzterem muss man aber viel dokumentieren – das haben wir letztens erst besprochen, das Video findet ihr in der Videobeschreibung des YouTube Videos oben.
Oder auch Fahrten zu Immobilien, die ihr euch angeguckt, aber dann doch nicht gekauft habt oder auch Essen mit Maklern oder Hausverwaltern – zumindest solange ihr jetzt nicht unverhältnismäßige Mengen Champagner auf den Kopf haut.
Wenn ihr das alles aber nicht dokumentiert, geht euch da Geld durch die Lappen.
Achtung: Die Darlehenstilgung gehört aber nicht zu den Kosten.
Denn das ist ja nur Geld, das ihr mal für den Kauf bekommen habt und dann nach und nach zurückzahlt.
Die Zinsen für ein Darlehen sind aber schon Kosten und die machen oft auch einen Großteil der Kosten aus.
Deshalb solltet ihr unbedingt die Zinsbescheinigung aufheben und auch in der Steuererklärung eintragen.
Den Kaufpreis der Immobilie selber kann man nicht absetzen.
Stattdessen gibt es die Abschreibungen – davon habt ihr bestimmt schon mal gehört.
Hier wird der Kaufpreis plus Nebenkosten des Gebäudes - nicht des Grundstücks - über die Zeit verteilt als Werbungskosten abgesetzt.
Das sind die berühmten 2 % pro Jahr, also insgesamt 50 Jahre.
Das Grundstück wird nicht abgeschrieben, weil sich ein Grundstück ja nicht abnutzt.
Weil also nur die Anschaffungskosten des Gebäudes abgeschrieben werden können, ist ein super guter Tipp, eine realistische Aufteilung des Kaufpreises in den Kaufvertrag aufzunehmen.
95 % Haus und 5 % Grundstück wird vermutlich nicht durchgehen und dann bringt es euch auch nichts, dass das so im Vertrag steht, denn dann verwirft das Finanzamt diese Aufteilung für die Berechnung der Anschaffungskosten.
Aber ihr könnt euch zum Beispiel von einem Steuerberater ausrechnen lassen, auf welchen Wert das Finanzamt kommen würde, wenn keine Aufteilung des Kaufpreises im Vertrag wäre und euch dann daran orientieren.
Oder ihr lasst ein Gutachten erstellen, da gibt’s also mehrere Möglichkeiten, eine Aufteilung zu ermitteln.
Genau so ist es mega gut, wenn ihr Einrichtung mit kauft, auch für die einen getrennten Kaufpreis in den Vertrag zu schreiben.
Denn auch das wird dann nicht mit aufs Grundstück aufgeteilt und außerdem sind die Nutzungsdauern für Einrichtung auch kürzer als für ein Gebäude.
So könnt ihr also schneller mehr Abschreibung geltend machen und habt dadurch mehr Geld, was für euch arbeiten kann.
Bei Denkmalgebäuden geht da auch noch mal mehr, weil man unter bestimmten Voraussetzungen Sonderabschreibungen dafür geltend machen kann.
Vielleicht habt ihr auch schon mal von sogenannten Restnutzungsdauergutachten gehört.
Mit denen kann man es schaffen, dass man kürzer als in 50 Jahren abschreiben kann.
Aaaaaber: Da müsst ihr aufpassen, dass das ein richtiges Gutachten ist, wo auch Jemand vor Ort vorbeikommt, denn mittlerweile wurde das Thema verschärft und nicht mehr jedes Dulli-Gutachten aus dem Internet reicht aus.
Worauf ihr auch noch achten könnt, ist, dass ihr Renovierungskosten clever verteilt.
Denn in den ersten drei Jahren nach der Anschaffung dürft ihr insgesamt maximal 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes als Renovierungskosten haben, wenn ihr die Kosten direkt voll in dem Jahr absetzen wollt, in dem ihr sie gezahlt habt.
Kommt ihr über die 15 %, handelt es sich um sogenannte anschaffungsnahe Herstellungskosten, die dann mit den Anschaffungskosten des Gebäudes zusammen über die bekannten 50 Jahre abgeschrieben werden müssen.
Hier hilft also clevere Planung.
Vielleicht habt ihr auch schon mal von der sogenannten Ehegattenschaukel gehört.
Da kauft nur der eine Ehepartner die Immobilie, verkauft sie nach 10 Jahren steuerfrei an den anderen Ehepartner und da der andere Ehepartner die Immobilie ja “neu” gekauft hat, kann dieser Ehepartner wieder neu abschreiben.
Und das vermutlich zu jedes Mal höheren Preisen, weil der Immobilienwert ja vermutlich gestiegen ist innerhalb dieser 10 Jahre.
Wichtig ist aber, dass dann auch entsprechend Geld da sein muss für diese Käufe, also ist das nicht für jeden was, aber für manche kann das eine Idee sein.
Eine Sache ist uns aber noch ganz wichtig zu sagen zu all diesen Steuertricks bei Immobilien, weil ihr über die vielleicht auch mal im Internet stolpert.
Kein Steuertrick der Welt sollte eine Begründung für eine Investitionsentscheidung sein und alles muss sich immer auch ohne Steuertricks rechnen, sonst kann es ganz schnell zu einem schlechten Deal für euch werden.
Außerdem solltet ihr immer auch den Verwaltungsaufwand bedenken, den solche Sachen haben und am allerwichtigsten: Übernehmt euch nicht.
Wir kennen Fälle aus der Praxis, in denen sich Leute mit solchen Tipps und Darlehen ihr Immobilienportfolio aufgebaut haben, aber alles knapp auf Kante genäht war und dann alles wie ein Kartenhaus in sich zusammengefallen ist, weil es an einer einzigen, vermeintlich kleinen Stelle dann mal doch nicht gepasst hat.
Also bitte unterschätzt das nicht, nur weil euch irgendwelche Leute im Internet Immobilien und diese Steuertricks als Easy Money Hack verkaufen.
Wir sind jetzt hier natürlich nur relativ grob über die Themen gegangen, aber wenn ihr zu einem der Themen noch ein detailliertes Video haben wollt, können wir das machen, schreibt uns das einfach in die Kommentare auf YouTube.
Denkt ans Abo und den Like auf YouTube – peace out!
Hinweis: Bei unseren Videos und Beiträgen handelt es sich nicht um steuerliche Beratung. Auch erheben unsere Videos und Beiträge keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir formulieren hier einfach und verständlich, daher erheben wir auch keinen Anspruch auf steuerrechtlich vollkommen korrekte Begrifflichkeiten. Für steuerliche Beratung wendet euch bitte an euren Steuerberater.
Kommentare