Wir haben uns in diesem Video hier schon über Befreiungen von der Umsatzsteuer gesprochen und was das für die Vorsteuer bedeutet.
Wie ihr euch vielleicht noch erinnert, haben wir euch da auch erzählt, dass auch die langfristige Vermietung grundsätzlich erstmal von der Umsatzsteuer befreit ist.
Aber hier gibt es auch die Möglichkeit, freiwillig auf diese Umsatzsteuerbefreiung zu verzichten.
Das heißt dann Option zur Umsatzsteuer.
Dieses Wahlrecht kommt aus §9 UStG.
Hier sagt man als Vermieter quasi nope danke, ich würde gerne doch Umsatzsteuer auf meine Mieterträge zahlen.
Das geht aber nicht immer.
Generell muss für den Verzicht auf Umsatzsteuerbefreiungen der Leistungsempfänger, also Kunde, Mieter whatever, nämlich selbst auch Unternehmer sein.
Wenn’s aber um Vermietung geht, dann muss dieser Unternehmer zusätzlich auch noch vorsteuerabzugsberechtigt sein.
Das bedeutet also, dass sich der Mieter selber die Vorsteuer aus den Rechnungen, die er bekommt, vom Finanzamt wiederholen können muss.
Und das kann er nur, wenn er selbst umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt oder zumindest umsatzsteuerfreie, die nicht den Vorsteuerabzug ausschließen.
Denn wie wir in diesem Video hier ja schon gelernt haben, gibt es auch ein paar umsatzsteuerfreie Umsätze, die den Vorsteuerabzug nicht kaputt machen.
Und wer darf auch keine Vorsteuer ziehen?
Richtig – Kleinunternehmer.
Kann ich einfach beschließen, dass ich Umsatzsteuer zahlen will?
Also geht der freiwillige Wechsel zur Umsatzsteuerpflicht nur dann, wenn der Mieter kein Kleinunternehmer ist und keine umsatzsteuerfreien Umsätze erbringt.
Das muss euch der Unternehmer übrigens auch nachweisen.
Das solltet ihr auch immer brav einfordern, denn was richtig blöd wäre, ist, wenn ihr die Umsatzsteuer drauf packt, obwohl der Mieter die Vorsteuer gar nicht ziehen darf.
Klar, auch für den Mieter, weil er dann auf den Kosten sitzen bleibt, aber auch für euch, denn dann hättet ihr zu Unrecht ausgewiesene Umsatzsteuer.
Und die müsst ihr trotzdem ans Finanzamt abführen, selbst wenn ihr sie eben fälschlicherweise ausgewiesen habt.
Warum sollte ich freiwillig Umsatzsteuer zahlen?
Jetzt ist aber natürlich noch die Frage, warum solltet ihr das tun?
Schließlich müsst ihr dann diese Umsatzsteuer eh abführen und das würde ja dann auch bedeuten, dass ihr Umsatzsteuervoranmeldungen abgeben müsstet und Alles, wer hat da schon Lust zu?
Naja, wenn ihr umsatzsteuerpflichtige Umsätze ausführt, dann bedeutet das auch, dass ihr euch die Vorsteuer aus euren Rechnungen für Alles, was wir einkauft, wiederholen könnt!
Und das kann durchaus interessant sein, wenn man viele vorsteuerbehaftete Kosten hat und ganz klassisch hat man die dann, wenn man sehr hohe Investitionen tätigt.
Also beispielsweise dann, wenn man neu baut, saniert, viel renoviert, anbaut oder modernisiert und so weiter.
Weiter könnte man sich ja jetzt fragen, wieso sich das denn rechnen sollte, denn langfristig sollte ja der Plan sein, mit so einer Vermietung Gewinne zu machen und wenn ich mehr einnehme als ausgebe, dass muss ich ja auch immer mehr Umsatzsteuer zahlen als ich an Vorsteuer davon abziehen kann.
Dann könnte man auf die Idee kommen, dass man dann einfach im ersten Jahr oder den ersten beiden Jahren freiwillig umsatzsteuerpflichtig vermietet, die Vorsteuer einstreicht und dann wieder zur Umsatzsteuerfreiheit wechselt.
Und ja, das geht Tatsache, das könnt ihr euch jedes Jahr aufs Neue überlegen.
Aber die Idee wäre nicht so klug.
Denn §15a UStG sagt uns, dass wir leider die Vorsteuer wieder berichtigen, also sozusagen zurückdrehen müssen, wenn wir mit Wirtschaftsgütern nicht nur einmalig Umsätze erzielen und unsere Vorsteuerabzugsberechtigung verlieren.
Und bei Grundstücken müssen wir das, wenn wir die Berechtigung innerhalb von 10 Jahren ab der erstmaligen Verwendung verlieren.
Das gilt aber zumindest nur anteilig.
Heißt wenn ihr jetzt nur 2 Jahre lang freiwillig mit Umsatzsteuer vermietet, dann müsstet ihr 8/10 (10-2=8) der Vorsteuer, die ihr euch vom Finanzamt zurückgeholt habt, wieder zurückzahlen.
Clever wäre also: Bei hohen Investitionen 10 Jahre lang umsatzsteuerpflichtig vermieten und danach wieder zurückwechseln.
Dann dürft ihr die ganze Vorsteuer behalten und müsst danach trotzdem keine Umsatzsteuer mehr abführen und auch keine Umsatzsteuervoranmeldungen mehr abgeben.
Gibt es Nachteile bei der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung?
Jetzt klingt das in der Theorie natürlich alles schön einfach, aber in der Praxis sieht es dann manchmal doch ein bisschen anders aus.
Punkt Nummer 1: Natürlich schränkt euch das bei der Mietersuche ein, denn der Mieter muss bestimmte Voraussetzungen erfüllen.
Es kann auch sein, dass solche Mieter einfach andere Anforderungen an ein Objekt haben als sagen wir mal Privatpersonen, die einfach nur eine Wohnung suchen, da muss man auch wissen, ob man das möchte.
Punkt Nummer 2: Wenn ihr beispielsweise ein gemischt genutztes Objekt habt, in dem unten eine Ladenfläche ist und obendrüber sind Wohnungen, dann stellt euch das vor weitere Herausforderungen.
Denn wenn ihr die Wohnungen oben zum Wohnen vermietet, könnt ihr hier nicht auf die Befreiung verzichten.
Das bedeutet dann gleichzeitig auch, dass ihr nur anteilig zum Vorsteuerabzug berechtigt seid.
Und da ist dann auch immer die Frage, anhand welcher Eigenschaft man das aufteilt.
Rechnet man es anhand der Fläche und der Laden macht 40% der Gesamtfläche aus, dann dürft ihr auch nur 40% der Vorsteuer auf die allgemeinen Kosten fürs ganze Haus geltend machen.
Die Vorsteuer auf Sachen, die ihr aber dagegen für den Laden im speziellen kauft, könntet ihr euch zu 100% wiederholen.
Bei direkten Kosten für die Privatwohnungen dagegen könntet ihr euch gar keine Vorsteuer zurückholen.
Und das ist leider in der Praxis manchmal wirklich gar nicht so leicht alles richtig nachzuhalten.
Hinweis: Bei unseren Videos und Beiträgen handelt es sich nicht um steuerliche Beratung. Auch erheben unsere Videos und Beiträge keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir formulieren hier einfach und verständlich, daher erheben wir auch keinen Anspruch auf steuerrechtlich vollkommen korrekte Begrifflichkeiten. Für steuerliche Beratung wendet euch bitte an euren Steuerberater.