Was kann man als Hauseigentümer alles absetzen?
Das kommt ein bisschen drauf an, ob man das Haus vermietet oder selbst nutzt.
Bei Selbstnutzung gehen nur Dinge wie Handwerkerkosten und sogenannte haushaltsnahe Dienstleistungen, genau wie bei Mietern auch.
Wenn man vermietet, gibt es eine kurze Antwort, die man sich für fast Alles im Steuerrecht merken kann: Alle Kosten, die euch entstehen, um Einnahmen zu generieren.
Das heißt, sämtliche laufende Betriebskosten und Erhaltungsaufwendungen, die ihr für die Immobilie habt.
Dazu zählen zum Beispiel auch Fahrtkosten zum Objekt oder auch die Gebühren, die ihr einem möglicherweise existierenden Hausverwalter zahlt.
Aber auch die Kosten für die Finanzierung der Immobilie, also die Zinsen zum Beispiel.
Kleine Side Note: Die Tilgung geht aber nicht, denn das sind ja keine Kosten, sondern ihr zahlt nur Geld zurück, was ihr euch geliehen habt.
Natürlich könnt ihr aber auch die Anschaffung der Immobilie steuerlich geltend machen, genauso wie die Herstellungskosten, wenn ihr neu baut oder anbaut.
Das geht aber alles nicht voll in dem Jahr, in dem euch die Kosten entstanden sind, sondern das Ganze muss abgeschrieben, heißt auf Deutsch für die Steuern über mehrere Jahre verteilt werden.
Die erste Steuererklärung nach dem Hauskauf?
Tatsächlich muss man im ersten Jahr auf ein paar mehr Sachen achten als in den anderen Jahren, denn wie grade schon besprochen, müssen wir die Anschaffungskosten der Immobilie abschreiben.
Und das Gerüst dafür wird in der Einkommensteuererklärung des Anschaffungsjahres aufgestellt.
Wichtig ist dabei, dass man nicht einfach alle Kosten für den Kauf oder den Bau der Immobilie zusammenschmeißen und das dann als Betrag nehmen kann, den man abschreibt.
Denn egal welche Immobilienart man da hat – man hat immer auch ein Grundstück, auf dem die Immobilie steht oder zumindest einen Grundstücksanteil.
Und da nur Dinge abgeschrieben werden, die sich abnutzen, was Grundstücke aber nunmal nicht tun, wird nur der Anteil der Kosten für das Gebäude abgeschrieben.
Also muss man den irgendwie ermitteln.
Wenn man selbst ein unbebautes Grundstück bebaut, dann ist das noch recht logisch – die Kosten für den Grundstückskauf gehen aufs Grundstück und der Bau geht aufs Gebäude.
Wenn ich aber ein schon bestehendes Gebäude kaufe, nehme ich die gesamten Anschaffungskosten, also Kaufpreis inklusive Nebenkosten, und teile sie auf.
Hierfür gibt es ein Berechnungstool vom Bundesfinanzministerium.
Kommt da zum Beispiel eine Aufteilung von 80% Gebäude und 20% Grundstück raus, dann sind diese 80% der Anschaffungskosten der Betrag, der abgeschrieben wird.
Aber Achtung: Finanzierungskosten wie zum Beispiel die Eintragung einer Grundschuld gehören nicht zu den Anschaffungskosten, sondern sind Werbungskosten, die direkt voll im Jahr, in dem man sie gezahlt hat, abgesetzt werden können.
Abgeschrieben wird dann im Regelfall über 50 Jahre, also mit 2% pro Jahr.
Das soll sich aber bald zumindest für Neubauten ändern - die sollen ab 2023 mit 3% abgeschrieben werden können.
Das Alles haben wir euch genauer auch schon in diesem Video hier erklärt.
Immobilien-GmbH oder privat?
Zum Schluss ein ganz heißes Thema: Immobilien in einer vermögensverwaltenden GmbH versus im Privatvermögen.
Hier mal eine kleine Gegenüberstellung:
Besteuert wird im Privatvermögen mit dem persönlichen Einkommensteuersatz, der mit steigendem Einkommen steigt.
Das kann im Zweifel ganz schön viel sein, ja.
In einer vermögensverwaltenden GmbH wird normalerweise mit 15% Körperschaftsteuer und round about 15% Gewerbesteuer besteuert.
Die Gewerbesteuer fällt aber durch die sogenannte erweiterte Gewerbesteuerkürzung weg, wenn die GmbH wirklich nur vermögensverwaltend Immobilien hält, sodass man bei nur 15% Steuern landet.
Im Privatvermögen könnt ihr dafür jederzeit problemlos an das Geld ran und es für was auch immer verwenden.
Aus der GmbH bekommt ihr das Geld zum verkonsumieren nur raus, indem ihr es entweder als Gehalt – ebenfalls mit eurem Einkommensteuersatz – oder als Gewinnausschüttung - mit 25% Kapitalertragsteuer – versteuert.
Heißt der Steuervorteil schmilzt schnell dahin, wenn man das Geld nicht in der GmbH lässt und damit gegebenenfalls weiter investiert.
Im Privatvermögen gehaltene Immobilien könnt ihr nach 10 Jahren verkaufen und den Gewinn komplett einstreichen, ohne darauf Einkommensteuer zahlen zu müssen.
Diese Option fällt bei der GmbH flach.
Hier gibt es zwar noch ein paar Möglichkeiten wie die sogenannte §6b-Rücklage, aber trotzdem ist das ein klarer Nachteil.
Verluste können bei Immobilien im Privatvermögen außerdem mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden.
Das geht bei der GmbH ebenfalls nicht.
Und der wohl wichtigste Punkt:
Für Immobilien im Privatvermögen müsst ihr nur eine Anlage V in der Einkommensteuererklärung mit abgeben, bei der nur die Zahlungseingänge den Zahlungsausgängen gegenübergestellt werden.
Die GmbH dagegen produziert einfach aufgrund ihrer Natur und wegen der Bilanzierung schon deutlich mehr Kosten und Aufwand.
Auch hier bringt einem aller Steuervorteil nichts, wenn die Kosten ihn auffressen und/oder man zu viel Zeit aufwenden muss – Stichwort Opportunitätskosten.
Fazit: Die vermögensverwaltende GmbH kann eine tolle Sache sein, wenn sie zu euch als Anlegertyp und zu eurer Planung passt und das Vermögen groß genug ist, sodass sie sich trotz der Kosten rentiert.
Aber sie muss nicht für Jeden das Richtige sein und ist lange nicht der No-Brainer, als der sie häufig verkauft wird.
Auch zur vermögensverwaltenden GmbH haben wir euch schon ein eigenes Video produziert.
Hinweis: Bei unseren Videos und Beiträgen handelt es sich nicht um steuerliche Beratung. Auch erheben unsere Videos und Beiträge keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir formulieren hier einfach und verständlich, daher erheben wir auch keinen Anspruch auf steuerrechtlich vollkommen korrekte Begrifflichkeiten. Für steuerliche Beratung wendet euch bitte an euren Steuerberater.
Comments