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Mehr Erbschaft- und Schenkungsteuer auf Immobilien - aber wieso?



Was ist zum Jahreswechsel passiert?


Viele von euch haben sicher den Aufruhr um die Änderungen in Sachen Erbschaft- und Schenkungsteuer zum Jahreswechsel auf 2023 mitbekommen.

Mindestens jedenfalls die Notare und Notarfachangestellten unter euch, denn die Notare sind Dezember 2022 wirklich auf Hochtouren gelaufen, weil so viele Leute noch schnell ihre Immobilie verschenken wollten, bevor es 2023 teurer wurde.

Aber wie kam es dazu überhaupt?

Schuld ist das Jahressteuergesetz 2022, was am 2.12. verabschiedet und dem am 16.12. dann vom Bundesrat zugestimmt wurde.

Wenn man da reinguckt, sucht man aber vergeblich nach einer Erbschaft- und Schenkungsteuerreform.

Die gab es nämlich auch gar nicht.

Die Änderungen kommen woanders her und zwar aus dem Bewertungsgesetz.


Was ist das Bewertungsgesetz?


In unserem Video zu den Erbschaft- und Schenkungsteuerbasics letztens hatten wir euch schon erklärt, dass dieses Gesetz die Basis dafür bildet, wie die Werte für die Besteuerung nach dem Erbschaftsteuergesetz ermittelt werden.

Grundsätzlich ist es erstmal ganz logisch – man will den Verkehrswert einer übertragenen Sache ermitteln.

Aber das ist in der Praxis eben manchmal gar nicht so einfach, insbesondere bei Immobilien.

Denn hier soll wenn möglich der sogenannte Vergleichswert genutzt werden.

Da man aber selten grade eine genau gleiche Immobilie in der Nachbarschaft hat, die zufälligerweise dann auch noch grade frisch an einen Dritten verkauft wurde, sodass man sich an diesem Kaufpreis orientieren könnte, ist das meistens einfach nicht möglich.

Und deshalb gibt es steuerliche Bewertungsverfahren, um auf andere Art und Weise einen Wert zu ermitteln.

Ganz konkret: Das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Wenn ihr euch jetzt denkt Moooooment mal, da habt ihr doch vor einer Weile auch schon drüber gefaselt – exakt, haben wir!

Zum Beispiel in diesem Video hier, denn die Verfahren spielen auch bei der ganzen Grundsteuerkiste eine Rolle, die 2022 und Anfang 2023 ja alle Immobilieneigentümer beschäftigt hat.


Was ist das Sachwertverfahren?


Beim Sachwertverfahren wird quasi geguckt, wie viel es kosten würde, das Gebäude zum jetzigen Zeitpunkt nochmal genau so zu bauen, wie es ist.

Dabei rechnet man mit fiktiven Herstellungskosten, von denen aber eine sogenannte Alterswertminderung abgezogen wird.

Natürlich muss man dazu dann noch den Bodenwert des Grundstücks rechnen, denn das ist ja auch was wert.

Das, was da in Summe rauskommt, wird dann mit einem sogenannten Marktanpassungsfaktor multipliziert, um auf einen rechnerischen Verkehrswert zu kommen.

Dieser Faktor wird von den sogenannten Gutachterausschüssen bekannt gegeben.

Aber die gibt es in vielen Orten nicht oder es liegen keine aktuellen Werte für die Faktoren vor.

Das fängt das Bewertungsgesetz dann mit einer sogenannten Wertzahl auf, die als Marktanpassungsfaktor genutzt wird.

Und diese Wertzahlen wurden zum Jahreswechsel wegen der Entwicklungen des Immobilienmarkts angepasst.

Zusätzlich spielt jetzt auch noch ein sogenannter Regionalfaktor eine Rolle und beeinflusst damit die Berechnung des Sachwerts einer Immobilie.

Was ist das Ertragswertverfahren?


Bei Mietwohngrundstücken oder auch bei Geschäftsgrundstücken oder gemischt genutzten Immobilien, bei denen man eine marktübliche Miete ermitteln kann, rechnet man aber anders und zwar mit dem Ertragswertverfahren.

Hier schaut man in einfach gesagt, wie viel Ertrag die Immobilie abwerfen kann und errechnet darüber, mit welchem Wert die Immobilie zu bewerten ist.

Dabei schaut man sich die Mieterträge und die Bewirtschaftungskosten an.

In dieser Berechnung spielen die sogenannten Liegenschaftszinssätze eine Rolle.

Je niedriger die sind, desto höher wird der Wert der Immobilie.

Diese Liegenschaftszinssätze werden auch von den Gutachterausschüssen bekannt gegeben, von denen Sarah eben schon gesprochen hat.

Aber auch hier hat man oft dasselbe Problem, dass man die einfach nicht hat und auch hier gibt es deshalb gesetzliche Werte, die in diesen Fällen greifen.

Und genau diese gesetzlichen Liegenschaftszinssätze wurden eben runtergesetzt, wodurch der Wert der Immobilie wie gesagt steigt.


Was hat das für Konsequenzen?


Wenn die Immobilie mehr wert ist, dann muss man natürlich auch mehr Erbschaft- oder Schenkungsteuer zahlen, zumindest wenn man über die Freibeträge kommt, die wir in dem Basics-Video zum Thema Erben und Schenken schon erklärt haben.

Heißt aber auch, solange ihr euch unterhalb dieser Freibeträge bewegt, kann euch das Ganze total egal sein.

Da die Freibeträge aber nicht angepasst wurden, wird es jetzt auch mehr Fälle geben, die über diese Freibeträge kommen.

Auch die steuerlichen Begünstigungen fürs Familienheim gibt es nach wie vor, sodass ihr auch unabhängig von den Freibeträgen komplett steuerfrei eine selbstgenutzte Immobilie bekommen könnt.

Das und wie man generell Vermögen so an seine Kinder weitergeben kann, dass möglichst viel davon bei ihnen ankommt, gucken wir uns aber nochmal in einem extra Video genauer an.




Hinweis: Bei unseren Videos und Beiträgen handelt es sich nicht um steuerliche Beratung. Auch erheben unsere Videos und Beiträge keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir formulieren hier einfach und verständlich, daher erheben wir auch keinen Anspruch auf steuerrechtlich vollkommen korrekte Begrifflichkeiten. Für steuerliche Beratung wendet euch bitte an euren Steuerberater.




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