Wenn man zusammen mit anderen Personen Immobilienvermögen hat und das auch behalten und daraus Vermietungseinkünfte erzielen will, dann sind oft vermögensverwaltende Personengesellschaften eine gute Lösung.
Wann macht das Sinn?
Das ist vor Allem dann der Fall, wenn man das Vermögen innerhalb einer Familie bündeln will und in dem Zuge vielleicht auch schon eine Nachfolgesicherung in die Wege leiten möchte.
Cool ist, dass man hier über die Wahl der Rechtsform und über die Gestaltung des Gesellschaftsvertrags total viele Dinge ganz individuell gestalten kann. Zum Beispiel kann man Kündigungs- und Abfindungsregelungen festlegen.
Oder bestimmen was mit den Überschüssen passieren soll.
Man kann außerdem für manche Gesellschafter, also zum Beispiel Kinder, die Haftung auf ihre Kommanditeinlage reduzieren, wenn man das Ganze über eine KG macht. Außerdem kann man über diese Gesellschaften steuerlich optimierte Schenkungen durchführen.
Aber jetzt eins nach dem anderen.
Wie funktioniert das?
Die einzelnen Gesellschafter haben aus der Gesellschaft Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.
Die werden erstmal auf Ebene der Gesellschaft ermittelt und dann durch eine besondere Steuererklärung, die gesonderte und einheitliche Feststellungserklärung auf die einzelnen Gesellschafter verteilt.
Diese verteilten Vermietungseinkünfte laufen dann bei den Gesellschaftern in die Einkommensteuererklärung.
Hier kann man zum Beispiel geringe Steuersätze bei Kindern nutzen.
Körperschaftsteuer oder Gewerbesteuer fallen bei der vermögensverwaltenden Immobiliengesellschaft nicht an.
Kann man steuerfrei verkaufen?
Wenn die Gesellschaft eine neue Immobilie kauft, dann kauft quasi jeder Gesellschafter einen Anteil an der Immobilie in Höhe seines Anteils an der Gesellschaft.
Wenn die Gesellschaft Immobilien verkauft, dann kann man das bei Verkauf nach mehr als 10 Jahren steuerfrei machen.
Das ist ein Vorteil gegenüber den vermögensverwaltenden Kapitalgesellschaften.
Wenn man vor Ablauf von 10 Jahren veräußert, fließt der Veräußerungsgewinn bei den einzelnen Gesellschaftern als sonstige Einkünfte in die Einkommensteuererklärung.
Das funktioniert übrigens genau so wenn man einfach seinen Anteil an der Gesellschaft verkauft.
Grunderwerbsteuer sparen
Beim Kauf einer Immobilie durch eine Gesellschaft fällt grundsätzlich Grunderwerbsteuer an.
Der Kauf beziehungsweise Verkauf von Anteilen kann dagegen grunderwerbsteuerfrei erfolgen.
Das unterliegt nämlich nur dann der Grunderwerbsteuer, wenn mindestens 90 % der Anteile an der Personengesellschaft innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb auf neue Gesellschafter übergehen.
Bis zum 30.6.2021 waren das noch 95 % und 5 Jahre.
Das ist so, weil der Gesetzgeber nicht möchte, dass solche Gesellschaftskonstrukte ausschließlich dafür genutzt werden, die Grunderwerbsteuer zu umgehen.
Schenken und erben
Schenkungen und Erbe unterliegen der Erbschafts- beziehungsweise Schenkungsteuer.
Wenn zum Beispiel die Eltern der Gesellschaft eine Immobilie schenken, dann ist das so, als ob die Eltern den Kindern die Immobilie direkt schenken.
Und da gelten deswegen dann auch die normalen Freibeträge.
Für’s Familienheim und vermietete Wohnimmobilien gibt es hier aber noch ein paar gesonderte Vergünstigungen.
Hinweis: Bei unseren Videos und Beiträgen handelt es sich nicht um steuerliche Beratung. Auch erheben unsere Videos und Beiträge keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir formulieren hier einfach und verständlich, daher erheben wir auch keinen Anspruch auf steuerrechtlich vollkommen korrekte Begrifflichkeiten. Für steuerliche Beratung wendet euch bitte an euren Steuerberater.