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Immobilien steuerfrei an Kinder vererben - Geht das?



Wir hatten euch ja letztens schon die Basics in Sachen Erbschaft- und Schenkungsteuer erklärt.

Da habt ihr auch gelernt, dass es unterschiedliche Steuerklassen und damit Steuersätze und viel wichtiger noch unterschiedliche Freibeträge es gibt, je nachdem in welchem Verhältnis man zueinandersteht.

Wie ihr euch vielleicht erinnert, hatte die größten steuerlichen Vorteile der Ehepartner und direkt danach kommen die Kinder und Stiefkinder dran.

Die haben mit 400.000€ den zweithöchsten erbschaft- und schenkungsteuerlichen Freibetrag und sind und gehören der günstigsten Steuerklasse, nämlich der Steuerklasse 1 an.

Ihr habt ja aber auch von uns und sicher auch in den Nachrichten mitbekommen, dass sich zum Jahreswechsel auf 2023 ein paar Dinge geändert haben, die dazu führen, dass es beim Vererben oder Verschenken von Immobilien zu höheren Steuern kommt.

Grundsätzlich ist es keine schlechte Idee, sich frühzeitig Gedanken darüber zu machen, wie man Werte an seine Kinder weitergibt, wenn man versuchen möchte, die Steuerlast für die Kinder nicht höher schießen zu lassen als nötig.

Wenn es um Geld oder kleinere Gegenstände geht, ist das noch relativ simpel: Alle 10 Jahre stehen die Freibeträge wieder vollständig zur Verfügung, sodass man hier schonmal Werte steuerfrei übertragen kann, um so die Steuerlast im späteren Erbfall zu drücken.

Bei Immobilien ist aber genau das eben nicht so einfach, denn die kann man halt leider nicht einfach so scheibchenweise verschenken.

Es ist also nicht einfach möglich zu sagen hier bitte, Du bekommst jetzt schonmal einen Anteil an meinem Haus im Wert von 400.000€, der wird Dir auch im Grundbuch überschrieben, den restlichen Anteil behalte ich erstmal noch.

Und deshalb muss man bei Immobilien noch ein bisschen genauer hinschauen.

Es gibt aber unter bestimmten Voraussetzungen eine Steuerbefreiung unabhängig von dem Freibetrag für Immobilien, die von den Kindern bewohnt werden sollen.


Steuerbefreiung für das Familienheim

Die Befreiung fürs Familienheim greift nur bei einer Schenkung an den Ehegatten oder im Erbfall gegenüber dem Ehegatten oder den Kindern.

Der Gedanke hinter dieser Befreiung liegt darin, dass grade nicht sehr vermögende Familien ihr Zuhause an ihre Ehegatten oder Kinder weitergeben können sollen, ohne dass die in finanzielle Schieflage geraten oder das Haus vielleicht sogar verkaufen müssen, weil sie die Erbschaftsteuer nicht stemmen können.

Wieso “grade nicht sehr vermögende Familien”?

Weil diese Steuerbefreiung eben nur in bestimmten Fällen greift und nicht jede x-beliebige Immobilie steuerfrei verschenkt oder vererbt werden kann.

Erstens geht das Ganze grundsätzlich nur bei der Immobilie, in der man auch tatsächlich als Familie zusammen lebt, wo sich quasi der Lebensmittelpunkt befindet.

Eine Ferienwohnung oder so zum Beispiel geht deshalb nicht.

Steuerfrei als Familienheim verschenkt werden können Immobilien nur an den Ehegatten.

Wenn die Immobilie vererbt wird, geht das auch an Kinder, aber da sind noch zusätzliche Voraussetzungen zu beachten.

Wir sprechen hier jetzt aber mal nur vom Fall Kinder, dann ist das ein bisschen einfacher als immer noch “oder Ehegatten” zu sagen und es soll ja hier auch darum gehen, wie man Immobilien an Kinder vererben kann.

Erstens muss man die Immobilie “unverzüglich” selbst zu Wohnzwecken nutzen.

Unverzüglich steht zwar so im Gesetz, aber das heißt natürlich nicht, dass man direkt nach dem Tod einziehen muss.

Dass man Zeit braucht, um Dinge zu regeln und auch um sich vielleicht mental mit der Situation zurechtzufinden, ist auch dem Gesetzgeber klar und deshalb gibt es hier eine Frist von 6 Monaten.

Man sollte also innerhalb von 6 Monaten einziehen, wenn man diese Steuerbefreiung nutzen möchte.

Zieht man erst später ein, muss man glaubhaft begründen und nachweisen können, dass man es schon vorher vorgehabt hatte, aber wegen äußerer Umstände nicht eher einziehen konnte.

Außerdem gibt es eine Sperrfrist von 10 Jahren.

Verkauft oder vermietet man die Immobilie vorm Ablauf dieser 10 Jahre, wird die Steuerbefreiung nachträglich wieder aufgehoben und es muss alles nach den Regeln aus dem Erbschaftsteuer Basics Video versteuert werden.

Ausnahmen gibt es aber auch hier, wenn es zwingende Umstände gab, durch die es einem nicht mehr möglich war, selbst in der Immobilie wohnen zu bleiben.

Einfach nur die Lust auf eine andere Stadt zum Beispiel ist aber kein zwingender Umstand, also da sollte man wirklich aufpassen.

Und letzte wichtige Sache: Es sind maximal 200 Quadratmeter durch diese Steuerbefreiung begünstigt.

Alles was drüber geht, muss nach den “normalen Regeln” versteuert werden.

Der Nießbrauchsvorbehalt


Was häufig gemacht wird, um bei Immobilien die Steuerlast zu senken, ist eine Schenkung oder eine Teilschenkung unter sogenanntem Nießbrauchsvorbehalt.

Pflücken wir das mal eben auseinander.

Eine Teilschenkung ist, wenn man die Immobilie nicht ganz an seine Kinder verschenkt, sondern ihnen verkauft, aber zu einem geringeren Preis als dem Marktpreis.

Dann teilt man diesen Vorgang auf in einen entgeltlichen Teil und in einen unentgeltlichen Teil.

Dafür muss die Immobilie aber erstmal bewertet werden, wobei man den Verkehrswert, also das, was ein fremder Dritter zahlen würde, herausfinden muss.

Wie das geht, haben wir schon in dem Video zu den Änderungen in Sachen Erbschaft- und Schenkungsteuer besprochen.

Von diesem Verkehrswert zieht man dann den tatsächlich gezahlten Kaufpreis ab und das, was übrigbleibt, ist dann der Wert der Schenkung.

Mal als Beispiel: Ihr kauft eurer Mutter eine Immobilie ab und die hat einen Wert von einer Million.

Ihr zahlt ihr für die Immobilie aber nur 600.000€.

Dann hat euch eure Mutter 400.000€ geschenkt, aber das bleibt steuerfrei, weil euer Freibetrag ja bei 400.000€ liegt.

So, damit den ersten Begriff geklärt, jetzt ist nur noch die Frage, was bitte ein Nießbrauchsvorbehalt sein soll?

Das bedeutet, dass ihr zwar Eigentümer der Immobilie werdet, das Grundbuch wird auf euch umgeschrieben pipapo, aber eure Eltern haben das Recht, die Immobilie weiter zu nutzen beziehungsweise ihre Erträge zu erhalten.

Das bedeutet, dass eure Eltern in diesem Fall die Immobilie selbst weiter mietfrei bewohnen dürfen oder wenn die Immobilie an Dritte vermietet ist, euren Eltern weiterhin die Mieterträge zustehen – allerdings müssen sie dann auch die laufenden Kosten der Immobilie weiter tragen.

Dieser Nießbrauch drückt übrigens auch den Wert der Immobilie, sodass man weniger zuzahlen muss, wenn man so eine Teilschenkung ohne Auslösung von Schenkungsteuer machen möchte.

Das ist etwas, was sehr häufig gemacht wird und womit man grade dann, wenn noch beide Eltern leben und die Immobilie beiden Eltern gehört, viele Steuern einsparen kann, denn dann können ja beide Elternteile ihren Freibetrag von 400.000€ je Kind nutzen.

Und alles, was vorab per Schenkung schonmal übertragen wurde, senkt dann die Steuerlast im Erbfall.




Hinweis: Bei unseren Videos und Beiträgen handelt es sich nicht um steuerliche Beratung. Auch erheben unsere Videos und Beiträge keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir formulieren hier einfach und verständlich, daher erheben wir auch keinen Anspruch auf steuerrechtlich vollkommen korrekte Begrifflichkeiten. Für steuerliche Beratung wendet euch bitte an euren Steuerberater.




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