Das Schöne an der Immobilien-GmbH ist ja, dass die nur 15% Steuern zahlt.
Und zwar die Körperschaftsteuer.
Die ungefähr 15% Gewerbesteuer entfallen aufgrund der erweiterten Gewerbesteuerkürzung.
Wie das geht haben wir euch hier schon mal erklärt.
Wenn man die Immobilien-GmbH jetzt aber noch mit einer Holding-Struktur kombiniert, dann kann man hier steuerlich wirklich noch ein bisschen was optimieren.
Um das zu erklären, basteln wir einen kleinen Fall zusammen.
Wie sieht's ohne die Holding aus?
Wir stellen uns dafür vor:
Ihr habt eine reine Immobilien-GmbH, mit einer einzigen Immobilie drin.
Daneben habt ihr noch ein Einzelunternehmen, mit dem ihr euren Lebensunterhalt verdient.
Zum Beispiel eine Kfz-Werkstatt.
Dann läuft das wie folgt:
Die Gewinne aus dem Einzelunternehmen unterliegen der Gewerbesteuer und der Einkommensteuer.
Die Gewerbesteuer wird zum Großteil auf die Einkommensteuer angerechnet.
Aber halt nicht zu 100%, deswegen gehen wir nun mal davon aus, dass ihr in dieser Variante ungefähr 50% Steuern auf die Einkünfte im Einzelunternehmen zahlt.
Mit diesem - um 50% reduzierten - Geld aus eurer Kfz-Werkstatt zieht ihr dann los und steckt es in eure Immobilien GmbH, um damit eure Immobilie zu finanzieren.
Das ist nicht so zufriedenstellend, denn so bleibt einfach nicht so viel über, schließlich habt ihr ja nur noch 50% eures Geldes zum Investieren übrig.
Wie sieht's mit der Holding aus?
Diesen Zustand kann ich ändern, wenn ich das Ganze in einer Holdingstruktur unterbringe.
Dafür brauche ich eine Holding GmbH.
Die macht nichts anderes, außer Beteilungen an ihren Töchtern zu halten und zu verwalten.
Töchter hat sie in unserem Beispiel 2 - die Immobilien-GmbH und die Kfz-Werkstatt, aber die jetzt auch in der Rechtsform der GmbH.
Die Gewinne aus der Kfz-Werkstatt unterliegen natürlich ganz normal der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer.
Das sind zusammen in etwa 30%.
Also bleiben von 1.000€ Gewinn nach Steuern immer noch 700€ über, also 200€ mehr als bei dem nicht optimierten Fall.
Die 700€ könnt ihr nun an die Holding ausschütten und zwar fast steuerfrei, weil die Ausschüttung zu 95% steuerfrei bleibt und nur die verbleibenden 5% mit 30% Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer belastet werden.
Also kommen von den 700€ immer noch 690€ in der Holding an.
Ganz genau erklärt haben wir euch das schon mal in diesem Video hier.
Die 690€ kann die Holding dann zum Beispiel als Darlehen an die schon bestehende oder eine weitere Immobilien GmbH verleihen, um damit eine weitere Immobilie zu kaufen.
Oder sie gründet mit diesem Geld eine neue Immobilien-Gesellschaft.
Wie ihr Immobilien in diesem Konstrukt verkauft
Wenn ich eine Immobilie aus einer Immobilien-GmbH verkaufen will, dann ist das leider auch nach über 10 Jahren Haltefrist nicht steuerfrei drin, denn die Immobilie ist ja Betriebs- und kein Privatvermögen.
Die Veräußerung wäre also auf jeden Fall körperschaftsteuerpflichtig und gegebenenfalls sogar gewerbesteuerpflichtig, wenn ihr die letzte Immobilie aus der GmbH verkauft, da das die erweiterte Gewerbesteuerkürzung kaputt macht.
Aber: Die Holding kann auch einfach die komplette Immobilien-GmbH verkaufen, in der die Immobilie liegt.
Denn hier habt ihr dann wieder die schöne Situation, dass die Gewinne aus der Veräußerung der Anteile bei der Holding zu 95% steuerfrei sind und nur die verbleibenden 5% mit 30% Körperschaft- und Gewerbesteuer besteuert werden - im Endeffekt also mit 1,5%.
Wenn man das machen will, sollte man dann aber am besten jede Immobilie in eine eigene Immobilien GmbH packen, damit man sie unabhängig voneinander verkaufen kann.
Was sind die Nachteile?
Das letzte Problem ist lediglich:
Das Geld gehört der Holding GmbH.
Damit ihr da ran kommt, muss die Holding eine Ausschüttung an euch als Gesellschafter vornehmen.
Die wird dann aber nochmal mit 25% Kapitalertragsteuer besteuert und dadurch wird es dann wieder teuer.
Die 6b-Rücklage
Wenn ihr aber aus irgendwelchen Gründen nicht die komplette GmbH verkaufen wollt, sondern wirklich nur die Immobilie, dann kann euch im Zweifel immer noch die sogenannte §6b-Rücklage helfen.
Was das ist und wie das funktioniert, erklären wir euch natürlich auch ganz bald.
Hinweis: Bei unseren Videos und Beiträgen handelt es sich nicht um steuerliche Beratung. Auch erheben unsere Videos und Beiträge keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir formulieren hier einfach und verständlich, daher erheben wir auch keinen Anspruch auf steuerrechtlich vollkommen korrekte Begrifflichkeiten. Für steuerliche Beratung wendet euch bitte an euren Steuerberater.
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