Warum ist das so ein Problem?
Das Problem mit dem gewerblichen Grundstückshandel ist, dass viele da einfach ahnungslos hineinschlittern und dann plötzlich vor einem riesigen Problem stehen, weil Wohnungsverkäufe, die schon 3, 4, 5 Jahre zurückliegen, plötzlich gewerblich werden.
Das ist in der Tat ätzend!
Aber: Es muss nicht ätzend sein, wenn man sich gut informiert, weiß, was man tut und seine Vermögensumschichtungen mit Plan und vorausschauend gestaltet.
Denn wenn man sich bewusst in den gewerblichen Grundstückshandel begibt, ist er
wirklich nicht so ein Drama wie man es ihm nachsagt.
Diese ganze Angelegenheit ist nicht gesetzlich geregelt, sondern basiert auf
Rechtsprechung und Verwaltungsanweisungen.
Deswegen wirkt alles manchmal ein bisschen undurchsichtig und schwammig.
Die 3-Objekt-Grenze
Das Wichtigste, was man kennen muss, ist die 3-Objekt-Grenze.
Man betrachtet dafür einen 5-Jahres-Zeitraum.
Die Frage ist dann: Habe ich innerhalb der letzten 5 Jahre mehr oder nicht mehr als 3 Objekte verkauft?
Wenn ihr nicht mehr als 3 Objekte veräußert habt, dann könnt ihr euch in den meisten Fällen entspannt zurücklehnen, weil euch das Thema dann wohl nicht betrifft.
Habt ihr aber 4 oder mehr Objekte verkauft, dann ist man im Normalfall drin im gewerblichen Grundstückshandel.
Und das gilt dann nicht erst ab dem vierten Objekt, sondern auch für Objekte 1, 2 und 3.
Jetzt ist ja aber wichtig zu wissen, welche Objekte überhaupt gezählt werden.
Grundsätzlich sind das erstmal alle Objekte, also auch Eigentumswohnungen und im
Teileigentum stehende Garagenstellplätze - jedenfalls, wenn die nicht im Zusammenhang mit einer Wohnung verkauft werden.
Wichtig auch an der Stelle: Mehrfamilienhäuser können auch als mehrere Objekte zählen, wenn Teileigentum vorliegt.
Außerdem werden nur Objekte mit rein gezählt, bei denen zwischen Errichtung oder Erwerb oder umfassender Modernisierung und Verkauf maximal 5 Jahre lagen.
Zu eigenen Wohnzwecken genutzte Immobilien zählen nie mit rein.
Auch Objekte, die ohne Gewinnerzielungsabsicht verkauft werden, können wir außen vor lassen.
Objekte des Ehepartners werden übrigens nicht mitgezählt, sodass beide jeweils 3 Objekte in 5 Jahren veräußern können.
Ausnahmen von der 3-Objekt-Grenze
Wie gesagt, das alles steht in keinem Gesetz.
Und die 3-Objekt-Grenze ist auch nur ein Indiz, nicht mehr, nicht weniger.
Deswegen kann es auch sein, dass ihr in den gewerblichen Grundstückshandel rutscht, obwohl ihr noch nicht über 4 Immobilien verkauft habt.
Zum Beispiel wenn man schon während des Baus eines Gebäudes einen Makler
mit dem Verkauf des Objekts beauftragt oder auch wenn man in bestimmten
Berufsfeldern tätig ist und somit zu den sogenannten Branchenkundigen zählt, wie
zum Beispiel Architekten oder Immobilienmaklern.
Auf der anderen Seite kann man dafür aber auch mit über 3 Verkäufen noch in der privaten Vermögensverwaltung sein.
Das ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ihr mit eindeutigen Anhaltspunkten belegen könnt, dass keine von Anfang an bestehende Veräußerungsabsicht vorlag, ihr also nicht von Anfang an vorhattet das Ding wieder zu verkaufen.
Das kann zum Beispiel eine von euch selbst vorgenommene langfristige – über 5 Jahre hinausgehende – Vermietung sein.
Sowas bedeutet aber immer eine erhöhte Beweislast für euch als Steuerpflichtige.
Was fällt alles unter gewerblichen Grundstückshandel?
Auch wenn man jetzt nach den oben beschriebenen Kriterien gewerblicher
Grundstückshändler geworden ist, heißt das noch lange nicht, dass jeder Verkauf auch im Rahmen dieser gewerblichen Tätigkeit erfolgt.
Die bebauten Grundstücke, die bis zum Verkauf während eines langen Zeitraums,
also mindestens 10 Jahre, durch Vermietung genutzt wurden, oder für
mindestens 5 Jahre eigenen Wohnzwecken dienten, sind dann zum Beispiel kein Bestandteil des
Gewerbebetriebes.
Was passiert durch den gewerblichen Grundstückshandel?
Die nächste relevante Frage lautet aber noch - was sind die Konsequenzen des
gewerblichen Grundstückhandels?
Das ist das Ende der privaten Vermögensverwaltung für die betroffenen Objekte.
Die Grundstücke sind nicht mehr Privatvermögen, sondern Umlaufvermögen im
Gewerbebetrieb.
Und dafür gibt es keine planmäßige Abschreibung.
Auch nicht, wenn die Grundstücke zwischenzeitlich vermietet werden.
Mieteinkünfte und die Veräußerungsgewinne sind dann gewerbliche Einkünfte, auf
die auch Gewerbesteuer anfällt.
Das ist aber gar nicht so schlimm, denn 1. gibt es einen Gewerbesteuerfreibetrag in
Höhe von 24.500 € und die gezahlte Gewerbesteuer wird außerdem zu großen Teilen auf die
Einkommensteuer angerechnet.
Und an der steuerfreien Veräußerungsfront nach 10 Jahren verliert man auch nichts,
denn die bekommt man ja eh nur nach einer Haltefrist von 10 Jahren und diese Objekte sind auch nicht im gewerblichen Grundstückshandel drin.
Was sich beim gewerblichen Grundstückshandel nicht vermeiden lassen wird, ist der erhöhte Verwaltungsaufwand - Buchhaltung, Lohnabrechnungen, Bilanz, Steuererklärungen, das ganze Programm.
Aber dafür gibt es Leute wie uns.
Es ist also kein sooo großes Drama, solange man sich darüber im Klaren ist,
dass man sich im Bereich des gewerblichen Grundstückshandels bewegt und so von Anfang an alles richtig auf die Spur bringen kann.
Hinweis: Bei unseren Videos und Beiträgen handelt es sich nicht um steuerliche Beratung. Auch erheben unsere Videos und Beiträge keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir formulieren hier einfach und verständlich, daher erheben wir auch keinen Anspruch auf steuerrechtlich vollkommen korrekte Begrifflichkeiten. Für steuerliche Beratung wendet euch bitte an euren Steuerberater.