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Anschaffungsnahe Herstellungskosten & Instandhaltungskostenverteilung bei Vermietungseinkünften



Heute wollen wir kurz und knapp je 3 wichtige Fakten zu 2 wichtigen Dingen im Zusammenhang mit der Instandhaltung und Renovierung von Immobilien durchexerzieren.

Um genau zu sein, geht es um die anschaffungsnahen Herstellungskosten und um die Verteilung von Instandhaltungskosten.


Anschaffungsnahe Herstellungskosten

Anschaffungsnahe Herstellungskosten habt ihr, wenn ihr ein Gebäude erwerbt und innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung Instandsetzungen und Modernisierungsmaßnahmen tätigt, die 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Das hat zur Folge, dass ihr die Kosten nicht mehr als Erhaltungsaufwand in dem Jahr geltend machen könnt, in dem ihr sie zahlt. Stattdessen werden die Kosten dann als nachträgliche Anschaffungskosten behandelt und somit, wie das Gebäude selbst, abgeschrieben. Die Kosten erhöhen dann die Bemessungsgrundlage der Abschreibung.

Bei den Kosten wird aber nur der Nettobetrag berücksichtigt. Also der Rechnungsbetrag ohne Umsatzsteuer.

Fakt 1:

Die dreijährige Frist ist taggenau zu berechnen. Allerdings kommt es nicht darauf an, wann die Rechnung bezahlt wird und auch nicht darauf, wann genau eine Maßnahme abgeschlossen ist. Relevant sind einzig und alleine die innerhalb der drei Jahre wirklich durchgeführten Arbeiten.

Im Zweifel muss man die Kosten dann durch Schätzung ermitteln.

Was in diese 15 % Grenze nicht einfließt, sind die Kosten für eine echte Erweiterung des Gebäudes.

Fakt 2:

Wenn ihr ein Mehrfamilienhaus habt und nur eine Wohnung renoviert, könntet ihr euch die Frage stellen, ob diese 15 % sich auf die anteiligen Anschaffungskosten für die Wohnung oder auf die Anschaffungskosten insgesamt beziehen. Im Gesetz steht aber „Gebäude“ und nicht „Wohnung“ oder „einzelnes Wirtschaftsgut“. Daher könnt ihr unbesorgt sein. Die Grenze bezieht sich auf die Anschaffungskosten für das gesamte Gebäude.

Fakt 3:

Welche Kosten müssen bei diesen 15 % denn nun genau berücksichtigt werden?

Fangen wir mal andersherum an: Was gehört nicht dazu?

Das sind die Kosten für die Herstellung von etwas Neuem, also die Erweiterungskosten. Die habt ihr zum Beispiel, wenn ihr der Wohnung einen Balkon verpasst und sie vorher keinen hatte.

Was aber zweifellos dazugehört, sind die klassischen Erhaltungsaufwendungen. Also der neue Fassadenanstrich, das neue Treppengeländer, die Erneuerung des Daches oder der Heizung.

Was ist aber, wenn man zum Beispiel eine Wohnung kauft, die so eine Bruchbude ist, dass das Badezimmer zum Beispiel gar nicht nutzbar ist? Das führt dazu, dass die Wohnung insgesamt gar nicht betriebsbereit ist, denn niemand mietet eine Wohnung ohne nutzbares Badezimmer. Die Bude muss durch die Badrenovierung also erstmal in einen betriebsbereiten Zustand versetzt werden. Und die Kosten dafür etwas in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzten sind immer Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Also muss man diese Kosten eh immer abschreiben.

Die Krux an der Sache kommt aber nun: Obwohl die Kosten abgeschrieben werden müssen, werden sie, im Gegensatz zu den Erweiterungskosten, bei der Ermittlung, ob man die 15% nun gerissen hat oder nicht, berücksichtigt.

Denn: Ausgenommen sind laut Gesetz nur die Erweiterungskosten. Aber die liegen hier ja nicht vor, denn ein Badezimmer gab es ja schon. Es war nur nicht nutzbar.

Gleiches gilt außerdem, wenn man durch eine Maßnahme eine Hebung des Gebäudestandards erzielt. Das sind auch eh immer abzuschreibende Herstellungskosten. Und dennoch werden auch diese bei der Frage, ob 15 % erreicht wurden oder nicht, berücksichtigt.


Verteilung von Instandhaltungskosten


Bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung müsst ihr die Kosten, die euch entstehen eigentlich immer in dem Jahr ansetzen, in dem ihr sie bezahlt. Das gilt aber nur für die laufenden Kosten. Wie gerade beschrieben müssen anschaffungsnahe Herstellungskosten, Erweiterungskosten und die Kosten für die Herstellung eines betriebsbereiten Zustandes immer abgeschrieben werden. Aber auch bei den laufenden Instandhaltungsaufwendungen gibt es noch eine Stellschraube, an der man drehen kann. Und das ist deren Verteilung. Wie das funktioniert, gucken wir uns jetzt mal an:

Fakt 1:

Wenn ihr ein Gebäude in eurem Privatvermögen habt, das überwiegend Wohnzwecken dient, dann könnt ihr größere Aufwendungen für den Erhalt des Gebäues auch gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, anstatt sie sofort in dem Jahr der Zahlung anzusetzen.

Überwiegend zu Wohnzwecken genutzt bedeutet, dass mehr als die Hälfte der Nutzfläche des Gebäudes Wohnzwecken dienen muss.

Fakt 2:

Wenn ihr das Gebäue während dieser Zeit verkauft, dann sind die Kosten, die bis dahin dann noch nicht angesetzt wurden, in dem Jahr der Veräußerung anzusetzen.

Das gilt übrigens auch, wenn das Gebäude in ein Betriebsvermögen eingebracht wird oder wenn das Gebäude nicht mehr vermietet wird.

Fakt 3:

Wenn das Gebäude euch nicht alleine, sondern noch zusammen mit anderen gehört, dann ist die Aufteilung für alle Personen auf den gleichen Zeitraum aufzuteilen.

A

Und das wars auch schon für heute.




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