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Vermietungseinkünfte und Anschaffungskosten





In diesem Beitrag galoppieren wir kurz im Schweinsgalopp durch die Berechnung der Anschaffungskosten für Immobilien und durch die Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.


Wir beginnen mit einem Überblick

Vermietet ihr als Privatpersonen Immobilien, dann habt ihr Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Deren Ermittlung ist denkbar einfach. Ihr addiert einfach alle Einnahmen und zieht die Kosten (aka Werbungskosten) davon ab. Und zwar nehmt ihr in diese Berechnung immer nur die Posten auf, die euch wirklich in dem Jahr, um das es gerade geht, entstanden sind.

Zu den Einnahmen gehören übrigens nicht nur die Kaltmieten, sondern auch die Mietnebenkosten. Werbungskosten können alles mögliche sein, darauf kommen wir später nochmal zurück.

Erstmal wenden wir uns der Abschreibung zu, denn hier besteht in der Regel der größte Erklärungsbedarf. Der Grund und Boden, auf dem das Gebäude steht, wird nicht abgeschrieben, denn Grund und Boden kann sich nicht abnutzen. Nur das Gebäude selber wird abgeschrieben. Die Abschreibung erfolgt über 50 Jahre mit 2% pro Jahr. Habt ihr allerdings ein Gebäude, das vor 1925 fertiggestellt wurde, beträgt die Abschreibung 2,5%. Die Dauer der Abschreibung verkürzt sich entsprechend.

Aber die Frage lautet ja: 2% oder 2,5% wovon?

Von den Anschaffungskosten des Gebäudes. Nun müsst ihr nur noch wissen, wie ihr die ermittelt.

Ermittlung der Anschaffungskosten (Abschreibungsbemessungsgrundlage)


Als erstes müsst ihr euch den Kaufpreis aus dem notariellen Kaufvertrag ansehen. Häufig wird hier bereits eine Aufteilung des Kaufpreises auf das Gebäude und den Grund und Boden vorgenommen. Wenn das der Fall ist, könnt ihr auf jeden Fall versuchen, euch gegenüber dem Finanzamt auf diese Aufteilung zu berufen. Das Finanzamt macht das aber nur mit, wenn diese Aufteilung auch einigermaßen realistisch ist, sich also nach den tatsächlichen Verkehrswerten richtet. Die Anschaffungsnebenkosten (um die geht es im nächsten Absatz) müssen dann im gleichen Verhältnis aufgeteilt werden, wie der Kaufpreis im Kaufvertrag.

Wurde im Kaufvertrag noch keine Aufteilung vorgenommen, müsst ihr das entweder selber machen oder das Ganze an einen Steuerberater outsourcen.

Es gibt ein Berechnungstool vom Finanzamt, das Anfang 2021 auch überarbeitet wurde. Das Finanzamt freut sich immer, wenn der Steuerpflichtige dieses Tool auch benutzt. Eine Verpflichtung dazu besteht allerdings nicht. Dennoch ist es häufig sinnvoll, um die eigene Berechnung zu validieren oder um sich einfach Arbeit zu sparen. Ihr habt aber auch die Möglichkeit, das Grundstück von einem Gutachter bewerten zu lassen.


Es muss aber nicht lediglich der notarielle Kaufpreis aufgeteilt werden. Auch die sogenannten Anschaffungsnebenkosten werden auf Grund und Boden und Gebäude verteilt. Die Anschaffungsnebenkosten

Anschaffungsnebenkosten können viele Dinge sein. Klassischerweise gehören hierzu aber immer die Grunderwerbsteuer, Kosten für den Notar für die Beurkundung des Kaufvertrags, Kosten für den Notar für die Grundbucheintragung, die Rechnung vom Amtsgericht für die Eintragung ins Grundbuch, Kosten für den Makler und die Fahrtkosten für Besichtigungstermine.


Die Summe der Anschaffungsnebenkosten muss im gleichen Verhältnis wie der notarielle Kaufpreis aufgeteilt werden. Am besten addiert man direkt alles (also notariellen Kaufpreis und Anschaffungsnebenkosten) auf und nimmt erst dann die Kaufpreisaufteilung vor.

Das, was dort rauskommt, teilt ihr durch 50 Jahre und schon habt ihr eure jährliche Abschreibung. Im Jahr der Anschaffung ist die Abschreibung nur anteilig für die Monate möglich, in denen die Immobilie euch wirtschaftlich schon zuzurechnen war.

Finanzierungskosten


Es gib noch eine weitere Kostenkategorie: Das sind die Finanzierungskosten. Die gehören nicht zu den Anschaffungskosten und werden daher auch nicht abgeschrieben. Sie sind im Jahr der Zahlung abziehbar. Hierbei handelt es sich besonders um folgende Dinge: Die Kosten für den Notar zum Eintragen einer Grundschuld und die Kosten für das Amtsgericht für das Eintragen der Grundschuld.


Werbungskosten & Instandhaltungen Falls ihr euch erinnert, weiter oben wurde schon angekündigt, dass wir uns auch noch mal kurz den Werbungskosten widmen wollen. Das machen wir nun. Werbungskosten sind zum Beispiel die Grundsteuer, Fahrtkosten zum Objekt, Kosten für Strom, Gas, Wasser oder auch für den Gärtner und den Baumarkteinkauf.

Auch Instandhaltungen sind Werbungskosten und zwar in dem Jahr, in dem die Kosten gezahlt werden. Allerdings müsst ihr hier aufpassen, denn wenn ihr so viele Instandhaltungen habt, dass ihr dafür netto mehr als 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes innerhalb von 3 Jahren nach Kauf zahlt, könnt ihr die Kosten nicht in dem Jahr ansetzen, in dem ihr sie bezahlt, sondern dann muss das auch, wie das Gebäude selbst, abgeschrieben werden.

Das nennt sich dann anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Wenn ihr ein Objekt außerdem so umfassend renoviert, dass es eigentlich keine Instandhaltung mehr ist, sondern im Grunde etwas Neues entsteht, sind auch das leider keine sofort abziehbaren Instandhaltungen mehr, sondern auch Anschaffungskosten, die abgeschrieben werden müssen.




Hinweis: Bei unseren Videos und Beiträgen handelt es sich nicht um steuerliche Beratung. Auch erheben unsere Videos und Beiträge keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir formulieren hier einfach und verständlich, daher erheben wir auch keinen Anspruch auf steuerrechtlich vollkommen korrekte Begrifflichkeiten. Für steuerliche Beratung wendet euch bitte an euren Steuerberater.




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