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Nur 15% Steuern mit der vermögensverwaltenden GmbH?



Wenn man Immobilien erwerben will oder schon welche hat, kann man das Ganze auch über eine GmbH laufen lassen.

Und das Schöne ist, wenn man das macht, kann man sich das so gestalten, dass man am Ende eigentlich nur 15 % Steuern zahlt.

Um die steuerlichen Unterschiede zwischen Immobilie im Privatvermögen und Immobilien den beiden Varianten aufzuzeigen, ziehen wir das Ganze hier jetzt als Vergleich auf.

Für beide Varianten gilt jetzt mal:

Die abschreibbaren Anschaffungskosten betragen 1.000 € und die Mieteinnahmen 50 €.

Immobilie im Privatvermögen

Hat man die Immobilie im Privatvermögen bedeutet das Folgendes:

50 € Mieteinnahmen

- 20 € Abschreibung (1.000 € x 2 % AfA-Satz)

= 30 € Überschuss Das wird dann mit dem individuellen Steuersatz besteuert.

Wir unterstellen mal den Spitzensteuersatz von 42 %:


50 € Mieteinnahmen

- 20 € Abschreibung (1.000 € x 2 % AfA-Satz)

= 30 € Überschuss - 12,60 € Einkommensteuer (30 x 42 %)

= 17,40 € Überschuss nach Steuern

Wenn man jetzt wissen will, wie viel Geld man dann aber tatsächlich in der Hand hat, muss man den Cashflow ermitteln. Und dafür wird die Abschreibung in Höhe von 20 € wieder hinzugerechnet, denn bei der fließt ja nicht tatsächlich Geld.

50 € Mieteinnahmen

- 20 € Abschreibung (1.000 € x 2 % AfA-Satz)

= 30 € Überschuss - 12,60 € Einkommensteuer (30 x 42 %)

= 17,40 € Überschuss nach Steuern + 20 € Abschreibung

= 37,40 € Cash

Immobilie in der GmbH:

Jetzt gucken wir uns das Ganze mal bei einer GmbH an.

Hier muss man natürlich auch berücksichtigen, dass die Gründung nicht umsonst ist und man bei Bargründung auch noch mindestens 12.500 € Cash in Form von Stammkapital bindet.

Wichtig ist aber hier auch, dass die Abschreibung nicht zwingend 2 % beträgt, sondern unter Umständen 3 %.

Das geht dann, wenn man Gebäude im Betriebsvermögen hat und die für andere Zwecke als Wohnzwecke vermietet.

Das geht aber auch wieder nur, wenn der Bauantrag für das Gebäude nach dem 31.3.1985 gestellt wurde. Also wieder viele Voraussetzungen, die da erfüllt sein müssen.

Aber wir unterstellen mal, dass die erfüllt sind.

Also berechnen wir hier Folgendes:

50 € Mieteinnahmen

- 30 € Abschreibung (1.000 € x 3 % AfA-Satz)

= 20 € Überschuss

Darauf gibt's jetzt 15 % Körperschaftsteuer. Den Soli vernachlässigen wird hier mal.

Außerdem zahlt eine GmbH auch Gewerbesteuer.

Hier gibt es aber eine Besonderheit, und zwar die erweiterte Gewerbesteuerkürzung.

Die führt dazu, dass auf Antrag der gesamte Gewerbeertrag weggekürzt wird.

Das geht aber nur, wenn ausschließlich eigener Grundbesitz oder daneben noch Kapitalvermögen verwaltet wird und es keine weitere operative Geschäftstätigkeit in der GmbH gibt – die macht die erweiterte Gewerbesteuerkürzung kaputt.

Dann geht die Rechnung also so weiter: 50 € Mieteinnahmen

- 30 € Abschreibung (1.000 € x 3 % AfA-Satz)

= 20 € Überschuss

- 3 € Körperschaftsteuer (20 € x 15 %)

= 17 € Überschuss nach Steuern

Hier sieht man nun deutlich, dass die Steuerbelastung wirklich wesentlich geringer ist.

Wir vergleichen hier 12,60 € Einkommensteuer mit 3 € Körperschaftsteuer.

Natürlich muss man für die Frage nach dem Cash jetzt auch die Abschreibung wieder draufrechnen, weil die ja nicht tatsächlich gezahlt wird:

50 € Mieteinnahmen

- 30 € Abschreibung (1.000 € x 3 % AfA-Satz)

= 20 € Überschuss

- 3 € Körperschaftsteuer (20 € x 15 %)

= 17 € Überschuss nach Steuern + 30 € Abschreibung

= 47 € Cash

Bei dieser Variante hat man jetzt deutlich mehr Cash zur Hand, das man sofort zur Darlehenstilgung nutzen kann.

Das heißt, man kann die Immobilie in der GmbH schneller abbezahlen als im Privatvermögen.

Und das spart viele Zinsen.


Wann macht das Sinn?


Das Geld ist allerdings immer noch Eigentum der GmbH.

Um da als Privatperson dranzukommen, muss das über eine Gewinnausschüttung oder über ein Gehalt rausgeholt werden.

Das würde dann aber wiederum besteuert.

Das heißt, das macht vor allem dann Sinn, wenn das Geld in der Gesellschaft bleiben soll.

Das Ganze funktioniert allerdings nicht in einer Holding-GmbH, wenn sie an gewerblichen Personengesellschaften beteiligt ist, weil sie dann gewerbliche Einkünfte durch diese Töchter erzielt, was die erweiterte Gewerbesteuerkürzung leider kaputt macht.

Das geht außerdem auch nicht, wenn man nicht nur Gebäude, sondern auch Betriebsvorrichtungen vermietet wie zum Beispiel Hebebühnen oder Lastenaufzüge.

Das kann man aber durch geschickte Gestaltung auch umgehen, indem diese Dinge dann zum Beispiel auf eine andere Gesellschaft umgelagert werden, die die dann vermietet.

Was in der GmbH auch nicht funktioniert, ist die steuerfreie Veräußerung nach 10 Jahren.

Die Veräußerung wird immer als Gewinn in der GmbH versteuert werden.

Hier kann man sich mit der §6b-Rücklage helfen.

Mit der kann man sogenannte stille Reserven - quasi Wertsteigerungen -, die beim Verkauf aufgedeckt werden, auf andere Objekte übertragen, die man dann innerhalb von bestimmten Fristen anschaffen kann.

Wenn ihr dazu auch mal ein Video haben wollt, lasst es uns wissen.


Wie hoch sind die Kosten?

Ob man das jetzt mit einer GmbH macht oder nicht, sollte neben rechtlichen Fragestellungen wie der Haftung vor allem vom Umfang der Investition abhängen.

Das lohnt sich bei wirklich großen Investitionen, eher nicht bei einer 300.000 € Eigentumswohnung.

Denn die GmbH bringt ziemlichen Aufwand mit sich.

Erstens die Gründung, aber zweitens müssen auch laufend Buchhaltung, Jahresabschlüsse und Steuererklärungen erstellt werden.

Und das ist natürlich mit Kosten verbunden.

Spätestens ab einem Investitionsvolumen von 2 Millionen Euro kann man die GmbH Lösung aber definitiv ernsthaft mal mit einem Steuerberater besprechen.



Hinweis: Bei unseren Videos und Beiträgen handelt es sich nicht um steuerliche Beratung. Auch erheben unsere Videos und Beiträge keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Wir formulieren hier einfach und verständlich, daher erheben wir auch keinen Anspruch auf steuerrechtlich vollkommen korrekte Begrifflichkeiten. Für steuerliche Beratung wendet euch bitte an euren Steuerberater.




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